10月23日，新京報記者從北京市規劃和自然資源委員會官網獲悉，《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）正面向社會公開征求意見。《辦法》明確，同一不動產只能設立一個居住權，不得重復設立，但是居住權人可以為多個人。《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規定及附則六方面內容。總則部分明確了辦理居住權登記的法律依據、適用范圍等內容，強調了設立居住權的基本要求，即設立居住權的不動產用途必須為“住宅”，居住權利人必須為自然人，并且居住權不得繼承和轉讓。農村宅基地上住宅暫無法設立居住權。

為何要**《辦法》？居住權和產權有何區別？居住權人有何要求與限制？新京報記者就此采訪了律師進行詳細解讀。

問題1

何為居住權，居住權和產權有何區別？

北京市盈科律師事務所黃曉宇律師介紹，從法律上來說，擁有房屋的產權，是對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。而居住權屬于用益物權的一種，我國民法典規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。由此可見，居住權相較于產權，缺少了收益和處分的權利，除非合同另有約定，居住權人無權出售、出租房屋，僅有權自行居住、使用房屋。

黃曉宇表示，居住權是一種排他性物權，比如房屋設立了居住權，無論這套房屋怎樣出售、轉讓、抵押，都不影響居住權人居住、使用這套房屋，這對于二手房交易將產生非常大的影響。舉例來說，如果購房人購買的二手房上被設立了居住權，即便房屋過戶給了買受人，那么居住權人仍然有權在其與原房主的居住權合同期限內合法占有、使用房屋，新的買受人無權收回房屋。因此，在二手房交易時，購房人除了需要查詢房屋的權屬、抵押、查封等情況，還要查詢房屋是否登記了居住權。

問題2

按照老人遺囑，他人是否享有居住權？

《辦法》還對首次登記中以合同設立和以遺囑設立兩種方式的具體辦理要求予以明確。其中，以合同方式設立居住權的，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、不動產權證書、居住權合同或設立居住權的相關材料；以遺囑方式設立居住權的，遺囑確立的享有居住權的當事人可以向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、生效遺囑、證實遺囑人死亡的材料。《辦法》明確規定，共有的不動產設立居住權，應當經全體共有人一致同意方可辦理。

例如，老人在遺囑中寫明，其住宅由兒子繼承，但保姆要居住至去世，保姆是否就享有居住權？黃曉宇表示，依據法律規定，設立居住權的當事人應當采用書面形式訂立居住權合同，一般口頭設立無效。《辦法》也提到，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書及居住權合同等相關材料，通過遺囑設立的，也需要提交生效遺囑等材料。由此可見，設立居住權要嚴格遵循法律規定的形式要件和實質要件來進行。

黃曉宇稱，“在獲得居住權后，權利也應當負有一定義務，如需要保管房屋，不得就居住權設定抵押或其他任何權利負擔。同時，權利人還應當承擔房屋的日常管理和維修費用及其他使用過程中的合理費用支出，不得隨意改變房屋的結構和用途。最后，居住權人在居住期屆滿時負有返還房屋的義務。”

問題3

為何要**居住權登記試行辦法？

北京市規劃和自然資源委員會官方解讀，2021年1月1日起《中華人民共和國民法典》開始施行，新增設了居住權，明確了居住權的內涵、設立方式、設立要求、登記要求等內容。隨著民法典的頒布實施和普及解讀，居住權的有關內容引起了社會的廣泛關注。

2021年，自然資源部選取了15個城市開展居住權登記試點工作，北京市雖未被納入試點城市，但同步持續開展政策研究。為解決現實需要，落實司法判決，北京市規劃自然資源委研究草擬了《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》。

問題4

為何農村宅基地房屋暫未納入居住權登記？

據悉，根據法律規定，宅基地是農村集體經濟組織成員依法享有的生活資料，具有強烈和鮮明的人身屬性以及生活必需的保障性。同時，法律規定農村村民一戶擁有一處宅基地，戶內成員可以依法居住使用宅基地房屋，其相應物權和生活保障性已充分予以體現。因此，暫不將農村宅基地房屋納入居住權登記的適用范圍。

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張樹婧 校對 薛京寧